شروط ممارسة حق الشفعة في تركيا : درعٌ لحماية مصالح الشركاء في العقارات
في عالم المعاملات العقارية، ينشأ مفهوم “حق الشفعة” كحِصنٍ يحمي مصالح الشركاء ويُعزّز مبادئ العدالة والإنصاف. ينصّ هذا الحق على منح الأولوية لشريك عقار أو مالك عقار مجاور لشراء حصة من عقار ما قبل بيعها إلى طرف ثالث، وذلك بنفس الشروط والأحكام المُتفق عليها مع المشتري الأصلي
شروط ممارسة حق الشفعة في تركيا
ماهية حق الشفعة
يُعرّف القانون التركي حق الشفعة بأنه “الحق المُمنوح لشريك في عقار مشترك أو لصاحب عقار مجاور لعقار آخر في شراء حصة من العقار قبل بيعها إلى شخص ثالث، وذلك بنفس الشروط والأحكام التي تمّ الاتفاق عليها مع المشتري
شروط ممارسة حق الشفعة في تركيا
1. شراكة العقار:
- يشترط أن يكون العقار مشتركًا بين أكثر من شخص أو جهة اعتبارية.
- لا يُمكن ممارسة حق الشفعة على العقارات المملوكة لشخص واحد فقط.
- يشمل ذلك العقارات المشتركة بين أفراد العائلة، والشركاء التجاريين، والشركات العقارية.
2. رغبة الشريك في البيع:
- يجب أن يرغب أحد الشركاء في بيع جزء من حصته في العقار أو بيعها كاملة.
- لا يُمكن ممارسة حق الشفعة إذا لم يكن هناك نية بيع من قبل أحد الشركاء.
- يشمل ذلك البيع المباشر إلى طرف ثالث أو التنازل عن الحصة لشريك آخر.
3. إخطار الشركاء وهي من شروط ممارسة حق الشفعة في تركيا
- يلزم على الشريك البائع إخطار الشركاء الآخرين بالبيع عن طريق كاتب عدل.
- يجب أن يتضمن الإخطار معلومات عن العقار المراد بيعه، وثمن البيع، وشروط البيع.
- يهدف هذا الإخطار إلى منح الشركاء الآخرين فرصة لممارسة حق الشفعة.
4. مدة ممارسة الحق:
- يتمتع الشريك بمدة ثلاثة أشهر من تاريخ إخطاره بالبيع لممارسة حق الشفعة.
- تبدأ هذه المدة من تاريخ استلام الشريك للإخطار رسميًا من كاتب العدل.
- تنتهي هذه المدة بمرور ثلاثة أشهر كاملة، بغض النظر عن أيام الأسبوع أو العطلات الرسمية.
5. القدرة على الدفع وهي من شروط ممارسة حق الشفعة في تركيا
- يجب أن يكون الشريك الراغب في ممارسة حق الشفعة قادرًا على دفع ثمن الحصة المراد شراؤها.
- يشمل ذلك ثمن العقار نفسه، بالإضافة إلى أيّ رسوم أو مصاريف متعلقة بالعملية.
- يجب على الشريك إثبات قدرته على الدفع قبل مُضيّ مدة الثلاثة أشهر.
ملاحظات هامة عن شروط ممارسة حق الشفعة في تركيا
- لا يُمكن التنازل عن حق الشفعة كتابةً إلا أمام كاتب عدل.
- في حال لم يتم إخطار الشركاء بالبيع أو تمّ بيع العقار لشخص ثالث دون مراعاة أحكام حق الشفعة، فيمكن للشريك المتضرر رفع دعوى قضائية للمطالبة بحقه.
- تُلغى عملية البيع بين البائع والمشتري إذا حكمت المحكمة لصالح الشريك، وينتقل ملكية الحصة إلى الشريك المُمارس لحق الشفعة.
أمثلة توضيحية عن شروط ممارسة حق الشفعة في تركيا
- مثال 1: يملك ثلاثة أشخاص شقة سكنية مشتركة. يرغب أحد الشركاء في بيع حصته كاملة. يجب عليه إخطار الشريكين الآخرين بالبيع عن طريق كاتب عدل، وإعطائهم مدة ثلاثة أشهر لممارسة حق الشفعة قبل بيع الحصة لشخص ثالث.
- مثال 2: تملك شركة عقارية قطعة أرض مع شخص آخر. ترغب الشركة في بيع حصتها. يجب عليها إخطار الشريك الآخر بالبيع عن طريق كاتب عدل، وإعطائه مدة ثلاثة أشهر لممارسة حق الشفعة قبل بيع الحصة لشخص ثالث.
- مثال 3: يرغب أحد الشركاء في بيع جزء من حصته في عقار تجاري. يجب عليه إخطار الشركاء الآخرين بالبيع عن طريق كاتب عدل، وإعطائهم مدة ثلاثة أشهر لممارسة حق الشفعة قبل بيع الجزء لشخص ثالث.
شروط ممارسة حق الشفعة في تركيا
استثناءات من حق الشفعة
تُوجد بعض الحالات التي لا يُمكن فيها ممارسة حق الشفعة، تشمل
بيع العقار إلى أحد أفراد العائلة من الدرجة الأولى
بيع العقار للدولة أو البلدية
بيع العقار في مزاد علني
التنازل عن حق الشفعة كتابةً أمام كاتب عدل
آلية رفع دعوى حق الشفعة
في حال لم يتم إخطار الشركاء بالبيع أو تمّ بيع العقار لشخص ثالث دون مراعاة حق الشفعة، فيمكن للشريك المتضرر رفع دعوى قضائية للمطالبة بحقه. تشمل خطوات رفع دعوى حق الشفعة ما يلي
تقديم طلب إلى المحكمة المدنية الابتدائية في المنطقة التي يقع فيها العقار
إرفاق مستندات تُثبت ملكية الشريك وحقه في الشفعة
إثبات أن عملية البيع تمت دون إخطار الشريك أو بمخالفة أحكام حق الشفعة
دفع الرسوم القضائية المقررة
الآثار المترتبة على دعوى حق الشفعة
إذا حكمت المحكمة لصالح الشريك، تُلغى عملية البيع بين البائع والمشتري، وينتقل ملكية الحصة إلى الشريك. كما يُلزم الشريك بدفع ثمن الحصة إلى البائع بنفس الشروط والأحكام التي تمّ الاتفاق عليها مع المشتري
حق الشفعة التعاقدي
يُعدّ حق الشفعة التعاقدي نوعًا خاصًا من حق الشفعة، حيث يتمّ الاتفاق عليه بين طرفين في عقد مكتوب. يُمنح هذا الاتفاق لشخص محدد حق شراء عقار معين في حال رغبة مالكه في بيعه
شروط صحة حق الشفعة التعاقدي
أن يكون العقد مكتوبًا ومُوقّعًا من قبل الطرفين
أن يكون المُراد شفعه عقارًا محددًا
أن يكون الشفيع قادرًا على دفع ثمن هذه الحصة من العقار
مزايا حق الشفعة
يُقدم حق الشفعة العديد من المزايا، تشمل
حماية الاستقرار العقاري: يُساهم في الحفاظ على استقرار الملكية العقارية ومنع التغييرات المفاجئة في محيط العقار
ضمان الترابط الاجتماعي: يُعزّز الترابط الاجتماعي بين الجيران
تحقيق المنفعة المالية: يُمكن أن يُحقق منفعة مالية كبيرة للشريك أو المالك المجاور
منع المضاربة العقارية: يُساهم في الحدّ من المضاربة العقارية
ضمان الشفافية والعدالة: يُؤكّد على مبدأ الشفافية والعدالة في المعاملات العقارية
حماية الحقوق العقارية: يُعتبر أداةً فعّالة لحماية الحقوق العقارية
تعزيز الثقة في السوق العقاري: يُساهم في تعزيز الثقة في السوق العقاري
خاتمة
يُمثل حق الشفعة ركنًا أساسيًا في منظومة القوانين العقارية في تركيا، فهو يُجسّد مبادئ الإنصاف والعدالة، ويُحافظ على استقرار الملكية العقارية، ويُعزّز الترابط الاجتماعي بين أفراد المجتمع
أتينا إلى نهاية مقالتنا ” شروط ممارسة حق الشفعة في تركيا ” شكرا لك
يمكنك التحدث مع فريق المبيعات عبر الواتس اب في حال لديك أي استفسار من خلال الرابط التالي : اضغط هنا
